前期准备
看房
- 先选区域 (方便上下班,方便开车,周围配套等)
- 选好区域,缩小范围,直接去看这个区域内的每一个小区,选好小区
- 选好小区后,排除法选房 (不要一楼, 不要顶楼,不要主街道旁边,不要车库旁边等)
- 问好小区周围学校上学的相关信息,观察小区物业等等细节
- 房子特别需要注意的事情是:
- 房子是否有遗产税,是否有抵押,是否是经济适用房。(经济适用房大概有百分之20的增值税)
- 动迁房 满五唯一 只需要付一个点的契税 如果满五不唯一,需要付一个点的契税,一个点的个税。
- 商品房外环超过230万要付增值税,中环310万内环450万要付增值税,如果是动迁房,二手卖进的话,一样要付增值税。 增值税的计算公式是 差额/1.05×0.05
下定金注意事项
- 必须要看到产调才可以下定金! 产调上重点看,房屋性质,房屋有无贷款等。
- 房产证上面的所有的人员到齐才可签合同。
- 必须列清楚租客搬出时间。
- 需要注意贷款科是否收费。
- 最重要的就是 中介费! 可以分成两次交, 一半是过户的时候, 一半是交房的时候!
买房流程
- 下定金,签合同(合同中有很多附件,里面写清楚了所有的事项,包括房钱多少,什么方式付费,贷款多少, 租客,物业很信息)
- 网签 (去房产交易中心网签,需要产证上所有人到齐, 如果是周末办的话,大早上就过去,限号)
- 付首付, 房款的35%
- 去贷款科办贷款 (大概半个月到一个半月的时间,贷款审批下来)
- 带上的资料有: 身份证,户籍证明, 婚姻证明, 未成年小孩出生证, 定金收据, 首付款收据以及首付款转账凭证, 公积金账号, 上海市房地产买卖合同, 收入证明, 非上海户籍5年以上个人所得税税单或者社保证明, 近一年的工资流水明细
- 需要注意的是: 公积金贷款利率是3.25% ,商贷4.95% (现在部分银行能做9折,大多数是95折)
- 贷款审批下来后,要去房产中心过户。(审税,查限购,过户)
- 三到五个工作日后要去房产中心交税费(契税,个税)
- 三个工作日后出新的产证和抵押证,将抵押证交给银行,差不多20天左右放款
- 放款后,一周左右就差不多可以联系房东进行交房了,交房要有水电煤,有线电视更名过户,还有尾款结清